UN BILAN D’AMÉNAGEMENT COMPLET POUR COMPRENDRE LE DÉSISTEMENT DES OPÉRATEURS

A Ermont, une OAP a été mise en place sur le secteur du Gros Noyer, proche de la gare de Saint-Prix, dans la perspective d’une opération visant à densifier un tissu existant hétéroclite et vieillissant, d’apporter de la mixité sociale (40% de LLS) et de créer une coulée verte. Un opérateur privé s’était positionné mais a fini par « jeter l’éponge » face aux coûts d’acquisition élevés.

Notre mission consistait à réaliser un bilan prévisionnel complet pour comprendre dans quelle mesure le projet urbain était financièrement réaliste du point de vue d’un aménageur. Nous avons estimé les coûts d’acquisition des 55 parcelles, les coûts d’aménagement ainsi que les divers postes annexes. Les charges foncières (recettes) ont été estimées par une combinaison de méthodes, dont le compte à rebours promoteur.

Il en est ressorti que, malgré une densité importante et des prix de sortie élevés, le projet était fortement déficitaire, donc impossible à réaliser pour un opérateur privé, ceci s’expliquant au premier ordre par la valeur très importante du foncier à acquérir.

DES PISTES D’OPTIMISATION POUR UNE SORTIE OPÉRATIONNELLE

Face à ce blocage, nous avons travaillé plusieurs axes d’optimisation : densification du projet en reprenant les formes urbaines (travail réalisé par Nebbia), redécoupage du site pour reporter certains secteurs trop déficitaires, modulation de la part de logements libres.

En ouverture, nous avons présenté les différentes options pour une sortie opérationnelle, dont la reprise en main publique d’un projet (moins) déficitaire mais porteur d’utilité publique.